Los inversores internacionales llaman a la puerta del mercado hotelero español

Están al acecho y llevan años merodeando sobre el mercado inmobiliario…Sí, estoy hablando de los fondos extranjeros que buscan todo tipo de activos vinculados al ladrillo, como oficinas, viviendas, centros comerciales, hospitales y hoteles, sector en el que me quiero centrar hoy.

El sector hotelero se encuentra, sin duda, en el radar inversor y así lo dicen las últimas cifras publicadas por la consultora irea. Durante 2013 las inversiones hoteleras han incrementado casi en un 50% respecto al año 2012, alcanzándose un volumen cercano a los 800M€ a través de la materialización de 40 transacciones en el pasado año. La temporada turística récord y las expectativas de crecimiento del país, sin duda parece que están ayudando a la reactivación de un sector con el cartel de “se vende” que parecía no terminaba de arrancar.

¿Y quiénes son los compradores? Por un lado los fondos americanos oportunistas que están buscando posicionarse en Europa, y por otro lado los “caprichosos orientales” entre los que incluiría a los inversores de origen ruso, árabe y asiático, que quieren gastar sus ingentes cantidades de millones en buenas oportunidades de compra, principalmente en ciudades premium como Madrid y Barcelona. Asimismo, aunque a menor escala, se han producido operaciones a nivel nacional, donde las cadenas hoteleras españolas también han jugado un papel activo posicionándose en emplazamientos clave como las Islas Baleares, Canarias o la Costa del sol. Además estos inversores locales han sido también los encargados de la mayor parte de la reconversión a uso hotelero durante 2013. Los otros grandes protagonistas del mercado han sido las entidades financieras, quienes han sido las encargadas de poner en venta la mayor parte de activos hoteleros que adquirieron antes de la crisis, como es el caso de la venta de la participación de Bankia en NH Hoteles por 192M€. Con las últimas operaciones todavía calientes sobre la mesa, la reactivación del mercado transaccional es un hecho:

• Jiangsu Gpro Group, la holding china ha materializado a finales de marzo de 2014 la compra de “Grupotel Valparaiso Palace” de Palma de Mallorca por 48M€.
• La sociedad de inversión Hispania Activos Inmobiliarios, participada entre otros por Quantum, ha adquirido el Hotel Guadalmina Spa & Golf Resort de Marbella por 21,5M€.
•  Por su parte Marriott International ha anunciado la venta del hotel Renaissance Barcelona a un afiliado de la cartera de inversiones del ejército de Qatar por 78M€.
• A principios de año, Amancio Ortega completaba la venta de su participación en NH, valorada en 59M€ al grupo chino HNA, quien se consolida como accionista de referencia de la cadena hotelera, elevando al 24,05% su participación en la compañía.
• Asimismo la cadena Occidental Hoteles, controlada por el BBVA y Amancio Ortega, está en venta desde hace meses y ya hay numerosos interesados, como el grupo español Barceló, el estadounidense Marriott, la cadena mexicana Posadas, Host Hotels y Playa, en consorcio con Hyatt, y los fondos KSL Capital y Caribbean Property Group junto con Perella. El  hotel Miguel Angel también está despertando un gran interés por operadores nacionales como RIU, Iberostar, Meliá o Barceló e internacionales, que estarían dispuestos a entrar a un precio atractivo.
• La compra del Hotel W Barcelona por parte de un fondo qatarí por 200M€ o la operación Canalejas -que incluye un proyecto hotelero- por parte de Four Seasons han sido las operaciones más destacadas de 2013.
• Entre los últimos movimientos nacionales destacamos las avanzadas negociaciones para la compra del complejo Blau Mediterráneo, en Mallorca por Hipotels. Por su parte, Mac Hotels ha adquirido en marzo el 100% de la propiedad del Hotel PortAdriano. Ese mismo mes Grupotel compraba el hotel Esperanza Mar, también en Mallorca por 18M€, mientras que las cadenas H10 y Hotusa adquirían el 50% el Hotel Córdoba Palacio.

Las transacciones efectuadas arrojan datos optimistas para el ejercicio 2014, pese a que todavía existen signos de debilidad en el consumo interno. Además todavía sigue existiendo un gap entre expectativas de vendedores y compradores, si bien las propias dinámicas del mercado deberán favorecer una progresiva, pero seguramente lenta, convergencia entre ambas posiciones. Por último creo que debido a la oleada de activos sobreendeudados, veremos más operaciones relevantes de compra de deuda con garantía basada en activos hoteleros, operaciones que hasta la fecha apenas se han producido y que, estoy segura, se extenderán para constituir una vía directa para los fondos oportunistas.   Las ideas y conclusiones que figuran en este blog transmiten la interpretación que su autor/a hace sobre asuntos de actualidad y no reflejan necesariamente las opiniones de Livingstone Partners. Son de interés general y no serán interpretadas como consejos de inversión.